REITs: entenda o que são e como investir nos fundos imobiliários americanos

O que é um REIT?

Real Estate Investment Trust, ou REIT, é classificação dada a uma empresa de capital aberto cujo foco está na operação e aquisição de bens imobiliários. Elas são equivalentes norte-americanas aos nossos Fundos Imobiliários (FIIs). 

Para que uma empresa seja qualificada como um REIT, é necessário que ela:

• obtenha ao menos 75% de sua receita bruta a partir de ativos imobiliários;
• pague, no mínimo, 90% dos lucros em forma de dividendos aos acionistas;
• tenha mais de 100 acionistas na sua constituição após o primeiro ano de operações;
• não detenha mais do que 50% das suas ações por cinco indivíduos ou menos.

Esse tipo de companhia costuma atuar em setores imobiliários restritos. Isso quer dizer que normalmente a empresa opera com foco em uma área específica, como a corporativa, a educacional, a hospitalar, entre outras. Há ainda segmentos que nem sequer existem aqui no Brasil, como de torres de celular, data centers e moradias para terceira idade. 

Os FIIs americanos foram criados nos anos 1960, mas a maioria deles só começou a ser negociada no Brasil a partir de 2008. Vimos o interesse dos brasileiros pelos REITs começar a crescer quando os BDRs se tornaram acessíveis ao investidor comum.

Os REITs possuem um mercado de US$ 1,2 trilhão de dólares nos EUA e cerca de 25% da população americana investe nessa categoria. Já no Brasil, o mercado de FIIs movimenta aproximadamente R$ 120 bilhões e apenas 1% da nossa população investe nesse tipo de ativo. Isso indica que há espaço para a sigla norte-americana no mercado brasileiro.

Qual é a diferença entre um REIT e um Fundo Imobiliário?

Apesar de o modelo americano ter servido de inspiração para criação do brasileiro, há diferenças entre um e outro. 

Por exemplo, enquanto os REITs precisam distribuir 90% do lucro líquido aos investidores, os FIIs distribuem 95%.

Outra diferença significativa é que os REITs podem contrair dívidas através de empréstimos para financiar aquisições de novos imóveis. Os FIIs, por sua vez, não têm essa possibilidade. Isso faz com que a versão norte-americana cresça mais agressivamente e seja mais competitiva.

Fora isso, os dois gêneros de investimentos apresentam modelos distintos de gestão. Enquanto os fundos possuem gestores nomeados pelos cotistas, os REITs têm conselheiros e funcionários como empresas de capital aberto.

Por fim, especialistas apontam que os REITs negociam de forma mais ativa, enquanto os FIIs têm gestão mais passiva, pois, no geral, os fundos imobiliários brasileiros compram imóveis e ficam com eles para sempre, colhendo os dividendos e distribuindo aos cotistas. 

Em contrapartida, a gestão ativa dos REITs faz com que eles se apresentem como uma categoria de investimentos com maiores riscos e volatilidade, mas que podem trazer resultados bastantes positivos. Segundo relatório da XP Investimentos, o retorno histórico dos REITs está 1,5x acima do mercado de ações americanas. Além disso, eles também possuem uma oscilação maior que a dos papéis estadunidenses.  

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Quais os tipos de REITs que existem?

Os REITs ainda podem ser divididos em três grandes categorias principais no que diz respeito ao seu estilo de negociar no setor imobiliário. São elas:

• Mortgage REIT: são equivalentes aos FIIs de papel. Logo, não investem em imóveis físicos. Os ganhos vêm de investimentos em hipotecas e da renda obtida por empréstimos. Recebem esse nome (mortgage quer dizer hipoteca em inglês) pelas negociações feitas no modelo de recebíveis ligados aos imóveis.

• Equity REIT: são como os FIIs de tijolo, ou seja, investem em imóveis físicos. Nesse modelo, a renda vem do aluguel e/ou venda dos edifícios.

• Hybrid REIT: mistura entre os tipos Equity e Mortgage REIT. Assim, a empresa pode investir tanto em imóveis físicos quanto em títulos ligados ao setor imobiliário.

Há ainda algumas divisões de REITs conforme o setor imobiliário. São comuns nomenclaturas como REITs residenciais, REITs hospitalares, REITs de escritórios, REITs industriais e assim por diante. Cada setor possui suas particularidades e é preciso estudá-las para montar a melhor estratégia.

Nesse sentido, há investidores que preferem investir em um único setor de REITs e outros que preferem investir em uma variedade de REITs. 

Vantagens e desvantagens na hora de investir em REITs

Agora você deve estar se perguntando se vale a pena investir nos fundos imobiliários americanos. A resposta varia: depende muito do seu perfil e da sua estratégia de investimento. De modo geral, os REITs são mais recomendados para investidores que têm o perfil menos conservador. 

Para te ajudar a esclarecer as ideias, vamos te mostrar as principais vantagens e desvantagens desse tipo de investimento.

Vantagens:

• Diversificação monetária: os lucros dos REITs são pagos em dólar, a moeda de reserva mais importante do mundo e mais forte que o nosso real; 

• Diversificação regional: ao investir em outro país, você é menos atingido caso haja abalos no mercado local, além de poder surfar em oportunidades que não poderiam ser aproveitadas num contexto de restrição no cenário nacional;

• Bons dividendos: os fluxos de caixa dos REITs são altos e isso faz com que os dividendos sejam distribuídos constantemente. Para se ter ideia, o dividend yield (DY) pago pelos REITs costuma ser maior que o das ações americanas.

• Liquidez: a maioria dos REITs são cotados em bolsa e são extremamente fáceis de vender e comprar.

Desvantagens:

• Pouca valorização do capital a longo prazo: como 90% do seu rendimento é dado aos investidores, sobra pouco para reinvestir. Assim, a depender do cenário, isso pode ser considerado como desfavorável para o crescimento da empresa; 

• Exposição aos fatores macroeconômicos: os acontecimentos que afetam os setores onde os REITs estão inseridos influenciam na performance desses ativos. No começo de 2020, por exemplo, a pandemia prejudicou o setor de hotelaria e isso prejudicou muitos REITs expostos nessa área; 
• Impostos:  diferentemente do Brasil, os dividendos americanos recebidos são tributados; e, de modo geral, quando se investe no exterior, é preciso entender o funcionamento das leis fiscais estrangeiras.

Como investir em REITs americanos?

Os fundos imobiliários americanos podem ser acessados pelos brasileiros de duas maneiras. O investidor pode aplicar diretamente nos EUA através de uma corretora ou ele pode adquirir BDRs (Brazilian Depositary Receipts).

No primeiro caso, a corretora que permite a compra direta nos EUA  deve ser norte-americana ou uma corretora brasileira que ofereça ativos internacionais. Já os BDRs de REITs estão listados na B3 desde outubro de 2020, quando os certificados de ativos dos EUA começaram a ser acessíveis para o investidor comum.

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Tributação dos REITs

Podemos dividir os impostos que incidem sobre os REITs em taxas sobre ganho de capital e taxas sobre os rendimentos. O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de compra (ou valor de resgate e valor de aplicação) de um investimento. Já os rendimentos são as remunerações dos investidores pagas em forma de dividendos.

Os REITs precisam ser declarados como investimentos no exterior na hora de calcular o Imposto de Renda. 

Como já dissemos, você pode comprar aplicar em REITs através de BDRs ou por meio de corretoras com ativos internacionais. Então, como há duas formas de investir nesse ativo, existem dois modos de declará-lo ao leão.

Imposto de Renda para BDRs de REITs 

Há isenção do Imposto de Renda se os dividendos recebidos por BDRs de REITs forem até R$1.903,98. Caso esse valor seja ultrapassado, a seguinte tabela da Receita Federal sobre investimentos no exterior deve ser seguida:

Fonte: Receita Federal

O pagamento desse imposto deve ser feito através do DARF, que cobra um valor mensal do contribuinte sobre seus rendimentos vindos do exterior.

Já quando se trata de lucros sobre ganhos de capital, os BDRs de REITs têm os ganhos taxados em 15% em operações normais e em 20% em operações de day-trade. Vale ressaltar que, nesse caso, apesar da tributação lembrar a cobrança sobre ações, não há isenção sobre o lucro.

Imposto de Renda para REITs comprados diretamente no exterior

A taxação dos dividendos de REITs comprados no exterior segue a mesma tabela mostrada anteriormente sobre os dividendos de BDRs de REITs. A única diferença é que os BDRs também descontam 4% sobre os dividendos.

Agora os ganhos de capital de REITs do exterior possuem isenção de até R$ 35 mil quando o dinheiro chega no Brasil. Os valores que ultrapassam esse limite seguem a tabela abaixo:

Fonte: Receita Federal

Vale lembrar ainda que tanto os BDRs de REITs quanto a compra de REITs no exterior têm o câmbio taxado pelo IOF (Imposto sobre Operações Financeiras).

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Desempenho dos REITs

Utilizando o Gorila, analisamos o desempenho do USRT, um ETF que replica o FTSE Nareit Composite Index, índice que acompanha o desempenho da indústria REIT dos EUA.

Veja o desempenho mês a mês do USRT em reais e como consistentemente ele supera o IFIX nos últimos anos. Além disso, perceba os resultados relativamente estáveis nos piores momentos da pandemia do coronavírus em 2020.

Assim, nos últimos 5 anos, o investimento inicial de R$ 16.671,58  em 100 cotas do USRT proporcionou ganho de R$19.886,31, totalizando um patrimônio bruto de R$ 32.662,56. 

Esse foi apenas um exemplo das vantagens de investimento em REITs, que não só são um investimento rentável e relativamente estável, mas também uma alternativa interessante para exposição ao mercado estrangeiro e ao dólar.

A variação cambial é um fator essencial de salientar, visto que, quando comparamos o desempenho na moeda original, o IFIX leva vantagem, pois o USRT acumula nos últimos 5 anos ganho de apenas 18,14% em dólar, muito abaixo dos 55,57% do IFIX em real.

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Todo bom investidor sabe que a carteira de investimentos deve ser diversificada. Se você chegou até aqui, é porque já investe ou está pensando em investir no exterior e, portanto, está no caminho certo. 

Os ativos brasileiros oferecem uma vasta gama de opções para diversificar. Investir no exterior, aplicando em REITs, por exemplo, aumenta o número de possibilidades de aplicações.

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